法拍房解读与全流程剖析（建议收藏）“新太阳城”

在许多人的印象中，可能基础不知道，法拍房是什么？有些人还以为法拍房只是一些违法违规的房产类型。其实，法拍房也是一种购置房产的正规渠道。在一些专业投资客或者比力精明的购房者眼里，这几年，法拍房甚至已经逐渐从偏门酿成了一种盛行趋势。

可是大多数人还是保持怀疑与张望的态度，想要深入相识，却担忧风险无从下手。那么今天这篇文章，将凭据我多年的从业履历，为大家详细解读 法拍房的配景与详细细节！首先，法拍房的全称为：“人民法院网络司法拍卖”我们可以看到，网络司法拍卖的主体是“人民法院”，这是因为司法拍卖是公法行为。是法院代表国家行使公权力的行为，具有显着的强制性。

在司法拍卖中，产权人已经丧失了对被执行产业的处分权，而由法院依职权予以强制处分。无须获得被执行人的同意。所以，法拍房是司法强制的一部门，具有不行诉性。因此买受人对拍卖产业享有原始取得的权利。

是完全受司法掩护的。这就是法拍房的执法性质。

既然法拍房是完全受执法掩护的，那么公共对于法拍房风险高的固有认知是怎么形成的呢？这是因为我国司法拍卖履历了从无序到有序的生长历程。在以前传统的司法拍卖中存在信息不公然，易于被人为操控，拍卖成本高等毛病，阻碍了司法拍卖的希望。

而互联网具有开放，透明，不受时空限制等天然特性。因此最高人民法院于2012年2月开通了“人民法院诉讼资产网”，司法拍卖步入了互联网时代。

最高人民法院将对网络司法拍卖平台举行严格评审，现在的主流拍卖平台有：“淘宝(阿里拍卖)”，“京东拍卖”，“公拍网”，“人民法院诉讼资产网”等平台。法拍房上线以来，挂牌数量处于高速上升的趋势，2017年：法拍房挂牌9000套2018年：法拍房挂牌2万套；2019年：法拍房挂牌50万套；2020年6月：法拍房挂牌116万套那么这些法拍房是从哪来的呢？ 一是商业贷款发生。购房人无法再向银行归还购房商业贷款，银行贷款还不上只能断供了； 二是民间借贷发生。民间借贷发生金融纠纷，做生意赔了或者替人担保，被债主起诉； 三是司法没收发生。

刑事案件中犯罪嫌疑人被依法没收的产业，好比贪官犯罪屋子被查封； 四是无主产业。所有人不明的房产只有经人民法院依法宣告为无主产业，才气按无主房产处置惩罚。在这几种类型中，房贷断供占据了大部门比例。法拍房的配景和泉源我们相识了，那它详细有什么优势呢？ 首先的一点就是：不限购这对于限购政策比力严格的都会，具有极大的吸引力。

以我在的上海举例：上海户籍只身&已婚 法拍房不限购 外地户籍，无社保 法拍房不限购 境外（港澳台）户籍 法拍房不限购 所以，法拍房适合想投资不动产，被限购，或者无资格的人群。另外，法拍房现在也可以贷款。首套最高6.5成，二套5成。要凭据小我私家详细情况来认定。

接下来，我为大家分析下法拍房的购置流程与需要注意的细节。01. 筛选房源信息： “网络司法拍卖不动产的，应当在拍卖30日前举行拍卖通告。”所以在拍卖开始前30天，我们可以在各网络拍卖平台检察对应标的的拍卖通告和详细信息。通告的内容一般包罗：拍卖产业信息，评估价与起拍价，保证金数额，竞买人条件，拍卖产业已知瑕疵，相关权利义务，执法责任，拍卖时间，网络平台和法院信息，被执行人的法院裁定书，优先购置权利人等可是因为每条法拍房信息只会在单一平台上宣布，在筛选房源的历程中会比力贫苦。

我一般天天会关注各个平台的房源信息，举行汇总和整理，利便检察。02. 现场看房，选择满足房源法拍房的看房一般只会集中举行一次，由拍卖平台确定详细时间，竞拍人前往实地看房。这里有很重要的一点：司法拍卖不负担物的瑕疵担保责任是什么意思呢？因为司法拍卖的执行人是法院，对拍卖物的性质，状况少有相识。

竞买人实地看样，查阅相关资料，视为竞买人有时机发现拍卖标的的有无瑕疵。故应由买受人自负风险，确保司法拍卖效果的安宁性和实效性。

简朴来说，法院做的是一锤子买卖，拍卖之前自己观察清楚再决议买不买。买完了才以为有瑕疵的话，概不退货。因此，事前的准备事情尤为重要。03. 准备事情：举行尽职观察主要观察内容为：权利人情况，所有权泉源以及衡宇能否正常按揭，能否顺利过户，税费情况，能否顺利交房。

是否存在违章搭建，是否存在刑事查封，是否属于期房，是否需要二次过户，是否有人正当占用与非法占用，是否存在批量配合处置惩罚才气交房的情况。这一步，是导致大家对法拍房挂念的主要原因。因为比力庞大，小我私家观察有许多阻碍，所以大多数人一般委托法拍辅助机构来举行观察分析。04. 银行贷款预审因为法拍房的周期很短，从竞拍到付款停止日期，一般在10天左右。

所以根据正常的贷款流程肯定来不及的。这时候就需要提前举行贷款预审。在竞拍乐成后，申请贷款就会快许多。

05. 缴纳保证金取得竞拍人资格保证金的数额是由人民法院在起拍价的5%~20%的规模内确定详细金额会在拍卖通告上公示。举个例子：500万的法拍房，保证金设定为10%，那么就需要提交50万的保证金。保证金是为了防止竞买人恶意竞买，或者竞买乐成后违约。

缴纳保证金有两种方式：一、通过网络支付系统缴纳。如阿里拍卖的支付宝等 二、直接向人民法院的指定账户缴纳保证金缴纳乐成后，会收到专用的竞拍代码和参拍密码，用来到场竞拍。如果没有拍中，法院划定是三日内退回保证金。但一般24小时内会原路退回。

06. 到场拍卖拍卖的起拍价，是由人民法院参照评估价确定。由评估公司出具评估陈诉。未做评估的，参照市价决议。

执法划定，起拍价不得低于评估价或者市价的70%。举个例子，法拍房评估价在1000万，起拍价最低是700万。拍卖时间凭据差别都会会有所差异，上海是72小时。

到拍卖停止，出价最高者成交。如果没有人出价，视为流拍。流拍后会在30日内再次拍卖，叫做“二拍”。二拍的价钱最低是一拍的80%继续根据1000万的法拍房举例，一拍700万，二拍最低就是560万。

也就是评估价的5.6折，也是法拍房的最大优惠了。所以二拍会吸引很大的关注。如果二拍也流拍了，会进入变卖法式。会根据二拍的价钱举行60天公示，公示期内随时可以交保证金参拍。

启动24小时的拍卖，拍卖竣事后即成交。根据现在的政策，进入变卖后，就无法贷款了，需要全款。这点需要注意。07. 拍卖成交拍卖成交后，保证金会冲抵价款。

然后必须在拍卖通告确定的时间将全部价款交付到人民法院指定账户。付款期限会在拍卖通告上举行体现，一般在十天左右。

如果是全款，很简朴。拍卖成交后直接把余款打到法院账户就行了。然后法院会出具：1.成交确认书 2.法院执行裁定书 3.协助执行通知书这时就可以逐步走下面的流程了。

如果是贷款，就必须抓紧去办了。银行审批通事后，转到法院账户就可以了。可是这笔贷款银行会要求举行担保。会有一定的担保费。

这是因为法拍房贷款的特性导致的。正常的按揭贷款，贷款的同时会提交房产证与抵押证，所以银行没有太大风险。可是法拍房需要先贷款，付到法院。然后才气管理过户和房产证，再提交到银行。

中间有一段空档期，银行会认为有一定的风险，所以需要举行担保。法拍房的贷款因为比力专业和庞大，建议找专业机构辅助管理。08. 法院解封与排除抵押，生意业务中心存案法院在收到全款后，会摆设生意业务中心解封成交的房产以及这套房产的抵押。然后我们就可以拿着1.成交确认书 2.法院执行裁定书 3.协助执行通知书 到生意业务中心举行存案了。

上海这边，一般在21天左右。如果是宝山区，因为新规政策，会快一点，10天就可以了。09. 审税过户接下来，又到了一个很重要的一个点。也是完成过户的最后一个环节。

在税费方面《拍卖通告》会举行形貌：一、起拍价，成交价都不含买受人管理初始挂号，过户时发生的全部税费和用度。二、买受人自行管理水电煤等户名的变换手续，相关用度自理。其他可能存在的一切欠费及未明确缴费义务人的用度，亦由买受人自行解决。

三、应由被执行人支付的税费，好比：增值税，小我私家所得税，附加税等。由买受人先行垫付，待生意业务乐成后，再持相关垫付凭证赴人民法院报销。

人民法院在报销垫付税费时，予以实报实销。简朴来说就是：生意业务过户的税费，水电煤等用度需要另外准备。卖方的税费（增值税，个税，附加税等）需要买受方先行垫付。

可是法院会予以报销。所以税费方面，也是许多人担忧的问题。畏惧税费过高明出预期而放弃购置。

小我私家去查询也比力庞大和难题，一般会委托第三方机构出具税费尽职观察陈诉。确定了税费规模，再举行竞拍。税费缴纳完毕后，就可以管理过户和房产证了。

上海一般在5个事情日左右。10. 交房最后，终于可以交房了。

如果被执行人还在，拒不搬出的，法院会强制执行。一般交房之前，法院就会执行的。如果有承租人，有正规的租赁存案，而且是在屋子抵押之前签的租赁条约。

那么在现在买卖不破租赁的执法下，是无法强制承租人搬出的。如果不是正规租赁，或者是在屋子抵押之后签的租赁条约。可以让法院强制迁出。

但一般这种情况是不会泛起的，在竞拍之前，我们会做尽职观察陈诉。如果有正规的承租人，会见告竞拍人，租赁期另有多久，是否还决议拍卖。

如果衡宇是空置的，那么很是简朴，屋子直接就已经得手了。拿着新产证去管理水电煤物业费等就可以了。

好了，以上就是法拍房的全流程剖析。我们可以看到，最重要的问题是 03尽职观察 04贷款预审 与 09审税过户。

也是我们大家最体贴的问题，只要这几个能解决清楚。法拍房还是相对宁静与透明的。固然篇幅有限，另有许多小细节没有详细列出。

大家有疑问可以私信咨询我。

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